На розгляд сесії Рівнеради виноситься кілька питань щодо дозволу на розробку детально плану забудови. Звертаються до міських обранців кілька фірм, а загалом мова йде про забудову приблизно півтори сотні гектарів. На яких мають «вирости» цілі мікрорайони. Здавалось би звичайна справа, зараз у Рівному багато будують. Але це питання викликало серед депутатів серйозну дискусію.
Хто ж так будує?!
На сьогодні у Рівному будують багато. Чи не основна з причин – «бурштинові» гроші. Багато з тих, хто «миє» сонячне каміння на Поліссі, отримані гроші вкладають в нерухомість. Відповідно: попит формує пропозицію, і будинки у Рівному ростуть. Будівельні компанії справно будують квадратні метри, ріелтори їх продають і всі задоволені.
Та в цій будівельній бочці меду є й ложка дьогтю. Будують у Рівному хаотично. Хто де яку земельну ділянку «намутив» там і будує. Часто з порушеннями, через що виникають гучні скандали, як наприклад з будівництвом над річкою на вулиці Небесної сотні, на вулиці Толстого чи будинок, який зводять біля драмтеатру.
Та як виявилось, з цими порушеннями не так легко боротись. За словами начальника управління Державно-архітектурної будівельної інспекції у Рівненській області Ігоя Мічуди, за нинішнім законом будівельників важко проконтролювати.
– Зараз, після подачі забудовником документів на будівництво, є лише три місяці, щоб можна було його перевірити. Потім, це вже об’єкт нерухомості і ми вже не маємо права його перевіряти. Цим й користуються. Порушують ті умови будівництва, які від початку були заявлені в декларації і на які отримувались містобудівні умови. В результаті там де, наприклад, обіцяли побудувати п’яти по верхівку, виростає дев’ять поверхів. – розповідає Ігор Мічуда.
Але це не єдина проблема. Хаотична забудова міста псує архітектурне обличчя Рівного, створює транспортні проблеми. Адже одне з порушень, яке часто допускають забудовники, це відсутність парковок і проїздів. Зрештою це погіршує і так непросту ситуацію з автотранспортом. Особливо у центральній частині міста.
Генплан і ДПТ
Одним з головних архітектурних документів міста є генеральний план. Він регулює де яка забудова у міст має бути: промислова, комерційна, житлова… Генплан має час від часу корегуватись. Та наявність генплану, як виявилось, не запобігає порушенням.
– Генеральний план, це дуже стратегічний документ, він ділить місто на зони і просто констатує якого типу забудови мають бути в тому чи іншому районі. До генплану має бути ще один документ – детальний план територій. – розповідає архітектор Дмитро Котляров. – Цей документ вже розписує де конкретно має проходити вулиця, які саме там мають бути будинки, де стояти школа, садочок, супермаркет. У цивілізованих країнах, такі детальні плани покривають переважну частину міст. Для прикладу у Відня є детальний план територій на 95 відсотків міста.
За словами архітектора, наявність детального плану впорядковує ринок будівництва і запобігає грубим порушенням. Його думку підтримує й заступник міського голови Віталій Герман. І констатує, що наявність ДПТ, це ще й вимога законодавства.
– Розроблення детального плану територій передбачена чинним законодавством. Це є невід’ємною умовою для використання території. Розробляється детальний план, як правило, за кошти користувачів або власників земельних ділянок. – каже Віталій Герман.
Як виявилось, кілька фірм й звернулись до міської влади за дозволом на розробку детального плану територій. Тут варто зазначити, що після розробки цього документу він ще має пройти обговорення, внесення змін та доповнень, а потім затверджуватись міськими депутатами.
Однак у частини депутатів почали виникати питання щодо надання дозволу на розробку детального плану.
– Мене бентежить формулювання, яке значиться у проекті рішень. Наприклад формулювання: «дати дозвіл на розробку детального плану території орієнтовною площею 30 гектарів…». Я вважаю, що має бути вказано точну площу територій, кадастрові номери ділянок. – каже депутат Рівнеради та заступниця міського голови Галина Кульчинська.
Неофіційно ж, в кулуарах Рівнеради говорять про можливий перерозподіл будівельного ринку.
«Масштабна» конкуренція
Щоб зрозуміти підстави для розмов про конкуренцію і перерозподіл ринку, варто поглянути прискіпливіше на нинішню ситуацію в будівництві. Сьогодні у місті будують кілька компаній. Найбільша з них, це ПАТ «Реноме», головним акціонером якої є екс-нардеп та колишній голова Рівненської ОДА Віктор Матчук. Його компанія вже давно на ринку будівництва і має серйозні об’єми робіт. Для прикладу, останнім часом «Реноме» будує цілий квартал з кількох будинків.
Компанія «Стоград», яка пов’язана з екс-секретарем Рівнеради Юрієм Торгуном, теж збудувала у Рівному кілька будинків. Фірми пов’язані з Сергієм Качановським нині будують житловий комплекс «Театральний» навколо якого час від часу спалахують скандали. А є ще житлові комплекси «Театральний», «Ріверсайд», «Шоколад» і «Набережний квартал». Їх об’єднує одна людина - . Саме з ним пов’язують фірми, які активно будують у Рівном у в останні роки.
Звісно, будівельними зазвичай мають своїх лобістів у сесійній залі Рівнеради. Зрештою, як і ті, котрі подали прохання про дозвіл на розробку детальних планів. Та між цими двома, так би мовити, категоріями забудовників є суттєва відмінність – це масштаб.
«Басів Схил», мікрорайон «Південний», мікрорайон «Гармонія» - це дещо інший формат будівництва. Ці компанії заявляють бажання будувати цілі мікрорайони. І їхній фінансовий ресурс значно більший ніж у вже згаданих компаній. Та й заявлені площу для будівництва обраховуються не десятками «соток», а десятками гектарів землі.
Саме компанії, які збираються будувати згадані мікрорайони й звернулись з проханням надати дозвіл на розробку детального плану територій. Не виключаю, що плани будинків, вулиць і маршрутів комунікацій вже готові. Однак потрібно витримати процедуру.
Зрештою «Басів схил», який пов’язують з бізнесменом Олегом Каштаном вже у повну силу веде рекламну компанію. Почали свою інформаційну компанію й житловий комплекс «Гармонія» та «Південний», які пов’язують з бізнесменом Ярославом Лащуком.
Не виключено, що їхня поява і активність викликають занепокоєння у менших забудовників, які до цього почувались повноправними господарями у будівельній галузі міста. Окрім того, забудова одночасно таких масштабів може суттєво вплинути на ринок нерухомості і вартість «квадратного метра». Та головне, розробка детальних планів в таких масштабах може призвести до того, що це стане традицією. І тоді розробляти ДПТ змусять всіх. Або ж місто саме почне процес розробки детальних планів на райони Рівного починаючи з центральної частини міста. А це ускладнить життя тим, хто звик шукати різні «шпарини».
Простіше кажучи, складається ситуація, коли виконання правил та законів може призвести до суттєвого перерозподілу будівельного ринку у Рівному. Добре це чи погано? Вочевидь, як для кого. Стратегічно, для розвитку міста, це може нести позитивні зміни, дати більше порядку. З іншого боку, більші компанії матимуть більше впливу на ринку будівництва і нерухомості.
