В умовах, коли вже 17 років українці не мають права купувати, продавати та, фактично, володіти власною землею, не могли не з’явитися альтернативні способи отримати землю в довгострокове користування.
Один з таких способів емфітевзис - це договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі.
У такий спосіб, згідно баз даних Моніторингу земельних відносин, який був започаткований в рамках проекту Світового Банку та провів повну інвентаризацію всієї ріллі в земельному кадастрі, лише у 2016 році були передані новим власникам (тобто фактично продані, в обхід закону) 11,2 тис. ділянок с/г землі загальною площею 40 тис. га.
Водночас, хоча цей спосіб дійсно дозволяє старим і новим власникам земельних паїв обійти мораторій, він створює великі ризики як для продавців, які, через обмеження конкуренції на ринку, не в змозі отримати справедливу вартість за свій пай, так і для покупців, які, сплачуючи кошти за землю, формально все ж таки не є власниками цих ділянок. Крім того, колізія між тим, хто є формальним і фактичним власником паю, створює щеодне, суттєве джерело корупції та махінацій з податками.
Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільгосппотреб, може бути строковим і безстроковим, для земель державної та комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років, передбачається можливість продажу та успадкування права користування. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися та обробляти її.
Як правило, договори емфітевзису укладають невеликі підприємства, які обробляють укрупнені земельні ділянки в десятки гектарів. Це вигідно для власників садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним. Великим гравцям ринку, земельний банк яких складають розпайовані землі, як правило, емфітевзис нецікавий.
Ця, одна з небагатьох легальних схем оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою, несе певні ризики. По-перше, за оцінками юристів, щоб не платити податки з усієї суми, сплаченої за набуття права користування земельною ділянкою, часто, реальну суму угоди в договорі не вказують. А це несе ризик для продавця, що й на руки він отримає не реальну суму, а занижену, (ту, яку вказали у договорі). По-друге, фіскальна служба, розуміючи, що емфітевзиси часто продають по занижених схемах, може ініціювати визнання договорів емфітевзису «удаваним правочином» і, як наслідок, визнати його недійсним. Для покупця ризик полягає у тому, що він не стає власником. Він оформлює своє право користування на договірних відносинах і можливість розривання договору залишається.
Серед регіонів за кількістю проведених у 2016 транзакцій емфітевзису з передачі у користування сільськогосподарських земель лідирують Полтавська (1664), Одеська (1438), Сумська (1424), Дніпропетровська (1212), Донецька (967) області.
Найменше вдавались до емфітевзису – в Івано-Франківській (3), Волинській (7), Кіровоградській (11), Львівській (17) областях.
За площею сільськогосподарських земель, що були передані у право користування через інструмент емфітевзису, в лідерах – Полтавська (4 827 га), Кіровоградська (4 401 га), Одеська (4 198 га), Запорізька (4 151 га), Дніпропетровська (4 128 га) області.
Найменше землі передали у користування – в Івано-Франківській (5.2 га), Волинській (18.2 га), Львівській (31.4 га), Тернопільській (121.9 га) областях.
Матеріали підготовлено за інформацією Проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»
