Не є таємницею, що Україна потребує справжніх реформ майже в усіх важливих галузях суспільного буття, і сьогодні про це багато говорять. Занадто багато і занадто довго, так що саме слово реформа набирає гіркувато-недовірливого присмаку. Поряд з розмовами про освітню, медичну реформи останнім часом активно обговорюють можливість завершення земельної реформи, себто відкриття ринку землі (вільного продажу землі). Дискусії на цю тему виносять на поверхню багато різних думок, в яких немало страхів, сумнівів, недовіри та політизації.
Наскільки виправданими є ці страхи, і яким насправді має бути ринок землі в Україні?
Зазначимо, що проведення земельної реформи на етапі відкриття ринку землі (вільного продажу землі) в Україні зумовлено умовами співпраці з Міжнародним валютним фондом. А загалом, земельна реформа в Україні розпочалася ще у 1991 році. На початковому етапі земельної реформи проводили здебільшого інвентаризацію земель, встановлення і видачу документів на різні форми власності на землю. У 2001 році був прийнятий Земельний кодекс, який остаточно закріпив право приватної власності на землю та практично напрацьовану законодавчу базу щодо здійснення земельної реформи. Проте для створення справжніх цивілізованих ринкових земельних відносин потрібно прийняти низку законодавчих актів, які б практично регулювали відносини у цій сфері.
Мораторій на продаж землі в Україні було введено у 2002 році і відтоді його постійно продовжували: так, тепер його продовжено до кінця 2017 року. Позиція прем’єр-міністра Володимира Гройсмана щодо зняття мораторію, яку він озвучив нещодавно, полягає в тому, що обіг землі можна запустити на першому етапі тільки між фізичними особами, які є громадянами України, і в рамках обмежень не більше як 200 га для однієї особи. При Мінагрополітики було створено робочу групу, яка пріоритетним напрямом роботи на найближчі місяці визначила формування концептуальних засад обігу сільськогосподарських земель, розробку та подання на розгляд Кабінету міністрів України законопроекту «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». У рамках цього напряму передбачено створення національної платформи для проведення електронних аукціонів з метою забезпечення максимальної прозорості продажу державних та комунальних земель, а також надання можливості її використання для угод купівлі-продажу приватним особам.
Отож концепція того, яким має бути ринок землі в Україні перебуває у процесі формування. Фахівці та експерти в цій галузі мають можливість подавати свої пропозиції, які можуть бути закріплені у відповідних законодавчих актах. На їхню думку, сьогодні дуже важливо напрацювати чіткі запобіжники, які мали б застерегти і зняти всі страхи людей стосовно ринку землі.
Голова асоціації фермерів та приватних землевласників у Львівській області Ярослав Кардаш зазначив, що позиція асоціації фермерів на останньому з’їзді була категорична – несприйняття скасування мораторію і небажання запроваджувати ринок чи обіг землі. «Це була наша позиція, яка певною мірою залишається на сьогоднішній день в зв’язку з тим, що жодних кардинальних і серйозних рішень нині ще не напрацьовано і не прийнято. Тому ми стоїмо за мораторій», – сказав він.
Проте він погоджується: врегулювати земельні відносини потрібно. Для цього з ініціативи Асоціації фермерів Львівщини вони вивчали досвід польських колег, відзначивши, що у Польщі немає такої вакханалії в аграрній галузі, яка є в Україні. Тобто, за його словами, цивілізований світ не підтримує створення латифундій, агрохолдингів та інших маніпуляцій з землею, накопичення величезної кількості землі в одних руках. «Мова йде мова не про ринок землі, а про обіг – не про базар, а про реальний суттєвий і змістовний обіг землі, який дає можливість функціонувати і рухатися до виробника, фермера, сім’ї. Першим кроком, який має бути здійснений у цьому напрямку – це конституційне затвердження сімейної ферми і кооперування цих сімейних ферм. Без цього кроку рухатися, очевидно, буде неможливо, тому що будуть різні маніпулювання з боку підставних осіб та інші небезпеки», – наголосив Ярослав Кардаш.
Він висловив побоювання, що в нашій країні настільки «прозоро» все здійснюється, що будь-хто може бути власником через будь-які підставні особи. Законів в Україні дуже багато, причому непоганих, але вони не працюють або працюють на тих, кому це вигідно, тому в Асоціації фермерів Львівщини є сумніви в порядності, чистоті виконання цих законів. Вони вважають, що треба, з одного боку, законодавчо врегульовувати всі питання, з врахування європейського досвіду. З другого боку, – зробити радикальні кроки, які би унеможливили нечистоплотні оборудки із землею.
На думку Ярослава Кардаша, треба зважати на те, що політичний бомонд лобіює інтереси великих холдингів, – якщо раптово знімуть мораторій, то запуск ринку землі призведе до обезземелення селянина-фермера. За його словами, цьому є об’єктивні та суб’єктивні причини: «Об’єктивні – це те, що нема державних програм підтримки, створення і розвитку дрібних, середніх фермерських господарств. Одним з кроків, який має йти паралельно з прийняттям цих законів, – це напрацювання програми подальшого розвитку аграрного сектору. На сьогоднішній день ми не маємо програми, куди рухається Україна в аграрній сфері. Потрібне запровадження програми розвитку дрібних господарств та їхнього кооперування. Інші кроки призведуть до того, що селяни, які не можуть або не хочуть обробляти землю (з тих чи інших причин), продадуть її за безцінь», – сказав Ярослав Кардаш. А також він висловив побоювання, що великі агрохолдинги не віддадуть землю, якщо не буде відповідних законодавчих механізмів.
Експерт у сфері земельного права Віктор Кобилянський вважає, щоб запровадити цивілізований ринок землі потрібна політична воля парламенту, – питання має бути розглянуте з політичної та правової точок зору. «Зараз бачимо так званий «народний референдум», коли по місту стоять намети, в яких збирають підписи людей. При тому самі агітатори відверто не розуміють, що і для чого вони роблять. Вони керуються поширеними в народі фобіями, що мовляв, ринок землі – це означає, що пайові землі заберуть за безцінь, землю скуплять олігархи, продадуть іноземцям тощо. Насправді для цих фобій майже не має підстав і використовуються вони виключно з політичною метою. Коли проводили останнє соціологічне опитування, то воно показало, що люди назагал проти введення ринку землі. Тому політику важко буде голосувати у Верховній Раді проти волі своїх виборців», – сказав Віктор Кобилянський.
На його думку, з економічної точки зору, запровадження ринку сільгоспземель – це насамперед збільшення економічної активності, притік додаткових коштів в економіку, відтак збільшення ВВП, покращення економічної ситуації загалом. «Якщо не брати до уваги великі агрохолдинги, в малих і середніх фермерських господарствах є постійна проблема, яка постає двічі на рік – брак коштів на посівну і жнива. Кредитних ресурсів, фактично, нема, бо нема чим забезпечити зобов’язання за кредитним договором. Найбільш популярна сьогодні в нас застава – майбутнього врожаю. Якщо запровадять ринок землі, це дасть можливість передати земельну ділянку в іпотеку для забезпечення зобов’язань з кредиту. А загалом – суттєво збільшить кредитування агропромислового комплексу з відповідними економічними наслідками», – сказав Віктор Кобилянський.
Він уважає, що з правової точки зору не потрібно жодних додаткових законів для того, щоб запустити ринок землі. «Достатньо внести невеликі зміни до перехідних положень Земельного кодексу України. Правова база для того, щоб ринок землі працював, на сьогодні є, адже реально ринок землі існує багато років. Якщо не брати до уваги землі товарного сільськогосподарського виробництва, всі інші землі перебувають у вільному обігу. В тому числі частина сільгоспземель, скажімо, для садівництва, особистого селянського господарства, на який не поширюється мораторій, є у вільному обігу,– їх не скупили олігархи за безцінь, вони не перейшли у власність іноземців. Тобто найпопулярніші фобії є безпідставними», – сказав Віктор Кобилянський.
Водночас експерт зазначив, що скасування мораторію зараз може призвести до певних ризиків щодо перерозподілу ринку земель і тому потрібні запобіжники. «В одному із законопроектів, поданих у Верховну Раду, передбачено певну систему оподаткування, яка буде запобігати спекуляції із землею. Наприклад, купив земельну ділянку і продаєш її у цьому ж році, – необхідно сплатити дуже великий податок; якщо продаєш через рік – податок менший; через два роки – податок ще менший і т. д, – для того, щоб землю не скуповували зі спекулятивною метою. Запобіжники щодо іноземців існують і працюють сьогодні. У нас сільськогосподарським підприємством не можуть на правах власності володіти іноземні юридичні особи, іноземці, особи без громадянства. І це ніхто не збирається скасовувати», – пояснив експерт.
Щодо введення запобіжників, які б унеможливили створення великих латифундій, скуповування землі в одні руки, вважає, то є варіанти на кшталт того, що вже існує – не більше як 100 га в одні руки. Але принципове питання – це відсутність політичної волі на відкриття цього ринку. На його думку, великим латифундистам сьогодні вигідно орендувати землю за невеликі гроші. Сьогодні ставка орендної плати за результатами земельних торгів – 13-15%. Тобто там, де землі йдуть з торгів, орендна плата значно вища. Якщо запровадять ринок землі, орендна плата буде підвищуватися, тому що орендар буде зацікавлений утримати орендодавця у себе, щоб він не продав землю комусь іншому.
Щодо того, чи є програма, куди має рухатися Україна в аграрній сфері, Віктор Кобилянський зазначив, що ідеї щодо цієї програми були, але вони розбиваються на питанні введення ринку землі. Базова солідарна основа будь-якої програми – це земельні правовідносини. Допоки держава не визначилася з тим, що буде далі з землею, писати якісь програми в АПК – марна справа.
Експерт Українського клубу аграрного бізнесу з питань земельних відносин Роман Граб також вважає, щоб відкрити ринок землі, потрібні доопрацювання законів і усунення законодавчих колізій. «Ринок землі вже давно працює, землі не сільськогосподарського призначення купуються-продаються. Є навіть 2 млн га земель сільськогосподарського призначення, які не підпадають під мораторій, тобто їх можна купувати-продавати. Щодо цих земель міфи, мовляв, їх скуплять іноземці чи олігархи, не справдилися. Цілком переконаний, що така ж модель буде поширюватися на всю територію України. Тобто законодавча база є, вона працює, Звісно, сільськогосподарські землі мають свою специфіку, і на законодавчому рівні це потрібно доопрацювати. Наприклад, питання консолідації земель, земельної децентралізації, тобто передачі землі у розпорядження територіальних громад, бо вони краще знають, як нею розпорядитися. Треба також вирішити проблему невитребуваних паїв, земель колективної власності. Ці проблеми є локально болючими, але це не причина відмовлятися від відкритого ринку землі», – сказав Роман Граб.
Він підтвердив побоювання, що цілком можливо у фермерів виявиться недостатньо коштів, щоб купити необхідну кількість землі. Але вважає, що господарства, які раніше працювали у переважній більшості на орендованих землях, навіть з відкриттям ринку землі, продовжать орендувати землю. «Можливо, 10-20% одразу продадуть землю, решта буде орендуватися, а не викуповуватися. Таких коштів, щоб викупити всю землю, наразі нема ні в кого (та й технічно це зробити буде практично неможливо). Фермерам та іншим господарствам не вигідний ринок не лише тому, що вони не зможуть купити землю, а й тому, що значно посилиться контроль і тиск, і вони будуть змушені цю землю офіційно реєструвати. Це означає, що вони стануть більш прозорими і, відповідно, можна буде відстежувати їхню фінансову звітність. Багатьом фермерам це не зовсім вигідно. Тому така пересторога у них теж є», – сказав Роман Граб.
Він підкреслив, що для запуску ринку землі асоціація фермерів, землевласників, середніх підприємств вимагає від уряду запровадження державної підтримки (кредитування під купівлю землі), щоб вони могли цю землю купити. Роман Граб висловив сумнів: уряд навряд чи піде на такий непопулярний крок як відкриття ринку землі без державної підтримки фермерських господарств.
Також експерт зазначив, що вартість землі – від $1000 до $1500 за га, а в окремих регіонах може сягати до $2000 за га, – є нижчою, ніж вона могла би бути за умов відкритого ринку землі. Вартість може коливатися залежно від регіону, кліматичної зони, ґрунтів, інфраструктури, Якщо функціонуватиме ринок землі, то навіть на найвідсталіші землі (погане місце розташування, гірші ґрунти) ціна також зросте. Відповідно, зросте орендна плата, що не дуже добре для виробників, однак добре для селян, які здають свою землю в оренду.
Він розповів, що на розгляді у комітеті Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин зараз є законопроект «Про обіг земель». Роман Граб підкреслив, що цей законопроект має розв’язувати значну кількість земельних проблем. Також на розгляд комітету слід подати законопроект про консолідацію земель, щоб можна було, в разі відкриття ринку землі, сформувати великі масиви земель, зручні для їхнього обробітку сучасною сільськогосподарською технікою, що значно здешевить виробництво сільськогосподарської продукції.
«На комітеті зараз активно репрезентуються законопроекти, що мають вирішити питання обміну земельних ділянок, питання орендної плати за землю, аби можна було її диверсифікувати і оплачувати частинами. Також про передачу в розпорядження громад земель колективної власності. Але ці законопроекти ще не внесені на розгляд парламенту. Очікується, що ці питання будуть вирішені або законопроектом «Про обіг земель», або закони будуть подані одним пакетом», – сказав Роман Граб.
Він пояснив проблемну ситуацію щодо невитребуваних паїв: «В Україні є 42 млн га земель сільськогосподарського призначення, з них від 200 до 400 тисяч – невитребувані паї. Ринок землі не перешкодить громадянам, які мають право на земельну частку-пай, це право реалізувати. Для цього кожна громада повинна мати землю в запасі, і якщо до них звернуться люди, їм мають видати землю з резерву. Це також буде передбачено в законопроекті «Про обіг земель» або суміжному законопроекті, який фіксуватиме відсоток земель, які мають перебувати в резерві».
Отож, перед впровадженням такого важливого кроку як запровадження цивілізованого ринку землі потрібне врахування думки тих, хто реально працює на землі і для кого важливо, щоб у законодавстві були прописані важливі чинники і застережні заходи у функціонуванні земельної сфери. А також важливо, щоб місцеві громади мали вплив на формування сільської спільноти, аграрного дрібного бізнесу, який буде наповнювати місцеві бюджети, працювати на розвиток сільських громад і не дасть можливості відтікати сільському населенню з села. Бо село є колискою української нації, і його потрібно зберегти. Тоді Україна може стати країною, про яку ми мріємо.
