Головна

Поради від рівненського експерта з нерухомості: Що потрібно знати рівнянам при продажі власного житла

27.09.2017

14 0

Поради від рівненського експерта з нерухомості: Що потрібно знати рівнянам при продажі власного житла

При продажу у власника квартира є дві основні цілі: отримати максимально можливу ціну та убезпечити процедуру отримання грошей. Якщо ви маєте намір діяти самостійно, прислухайтеся до порад фахівців. Про найбільш типові помилки при продажу житла та як їх уникнути йдеться нижче.

Завищена вартість квартири

Найпоширеніша та вельми суттєва помилка продавців полягає в переоцінці реальної вартості квартири. Це природно і по-людськи дуже зрозуміло, коли власник, проживши довгий час у квартирі, сприймає її не як товар, а як місце свого проживання, з яким у нього пов'язано безліч емоційних переживань (провів дитинство, одружився, народив дітей тощо). Відповідно, для нього квартира не просто об'єкт купівлі-продажу, а частка «самого себе». Саме через суб'єктивні уявлення про цінності своєї квартири власники дуже часто виставляють завищену вартість і потім щиро дивуються, чому ніхто не поспішає отримати таку виняткову нерухомість.
Для правильної оцінки нерухомості професійні ріелтори використовують до 25 (!) різних параметрів, в які входять не тільки місце розташування, район, поверх та транспортна доступність, а також і наявність/відсутність балкона, місце для паркування, висота стель, площа кухні та багато іншого.
Звичайно, можна орієнтуватися на аналогічні оголошення в Інтернеті, але для цього треба вибрати як мінімум десять об'єктів, які розташовані у вашому районі та мають максимально подібні вашій квартирі параметри. Потім слід вивести середнє арифметичне - так є ймовірність отримати приблизно правильну ціну вашої нерухомості. Тільки візьміть до уваги, що в переважній більшості оголошень уже закладена сума ріелторської винагороди, яку потрібно відняти від отриманого вами середнього арифметичного. А простіше і результативніше звернутися до професіоналів із проханням оцінити ваше житло.
Переоцінені квартири, як правило, надовго зависають, і єдине, що може «врятувати» власника такої нерухомості - це покупець, який бажає придбати житло виключно в тому ж районі, ще краще - в тому ж будинку. У цьому випадку пропозиція буде обмежена, тож продавець зможе нав'язати свої умови. В іншому перспектива об'єктів із завищеною ціною зводиться до двох варіантів: або ціна коригується, або продавець знімає квартиру з продажу до кращих часів.

Дорогий ремонт збільшує ціну

Це не зовсім так, а іноді і зовсім не так. Не варто робити по-справжньому хороший і дорогий ремонт. Тому що потім продавець мимоволі підсумовує середню ціну квадратних метрів з витратами на ремонт і отримує в результаті суму значно вище, ніж у конкурентів. В результаті, ваш чудовий ремонт ніхто з потенційних покупців навіть не побачить, оскільки просто не поїде дивитися квартиру, яка набагато дорожче аналогічних пропозицій. Однак косметичний ремонт не завадить, якщо стан квартири дійсно поганий. Свіжі шпалери, сантехніка в робочому стані та запах свіжої фарби в будь-якому випадку поліпшать враження покупця. При цьому слід пам'ятати, що ремонт надає квартирі додаткові споживчі переваги, робить її більш ліквідною, але на продажну ціну практично не впливає. Вибираючи квартиру у своєму ціновому діапазоні, покупець орієнтується на квадратні метри і транспортну інфраструктуру.
До речі, продавець повинен пам'ятати, що правильним при продажу квартири дизайнери вважають універсальний ремонт: світлі, рівні стіни (без радянських квіточок та псевдо-розкішних вензелів), підлога - новий лінолеум або ламінат натурального кольору (без химерною мозаїки, ялинки і бордово-червоних килимів). А щоб візуально ремонт здавався якісним і не дешевим, сантехніку та двері слід поставити нові, нехай навіть і недорогі. При цьому слід уникати занадто креативних рішень - в деяких випадках вони можуть, навпаки, істотно зменшити привабливість квартири та навіть призвести до зниження її вартості. У числі найбільш небажаних змін - перепланування зі знесенням несучих стін/перегородок (особливо на перших поверхах) та перенесення «мокрих» зон.

«У семи няньок – дитя без ока»

Багато продавців помилково вважають, що продаж квартири можна прискорити, якщо звернутися відразу в кілька агентств нерухомості. Серйозні агентства нерухомості працюють з продавцями квартир тільки за договором, який передбачає ексклюзивні відносини - тобто зобов'язує продавця протягом певного терміну не звертатися в інші агентства. Ця умова насторожує багатьох продавців: вони помилково вважають, що укладення ексклюзивного договору істотно знижує їхні шанси швидко продати квартиру. Їм здається, що якщо продажем квартири буде займатися не один, а десять ріелторів з десяти агентств, продаж відбудеться швидше і вигідніше. Однак, з огляду на те, що сьогодні всі ріелтори працюють з відкритими базами і каталогами, продавець не виграє від своєї хитрості. У кращому випадку, його квартира з'явиться в декількох безкоштовних каталогах (причому одночасно). Користі від такої «реклами» буде небагато.
Грамотну рекламну кампанію свого об'єкта продавець може отримати тільки при укладенні договору. В цьому випадку, агентство, впевнене в тому, що його витрати окупляться, повністю оплачує рекламну кампанію об'єкта в провідних виданнях з нерухомості, ретельно контролює своєчасне оновлення рекламних оголошень та стежить за тим, щоб об'єкт рекламувався грамотно і максимально ефективно. Зрозуміло, масштабна реклама не може не відбитися на швидкості продажу об'єкта.
Крім того, якщо продавець працює з декількома компаніями, то у працівників агентства знижується мотивація на продаж даного об'єкту, вони швидше займуться ексклюзивними проектами, які дозволять заробити комісійну винагороду саме їм. В результаті все виходить як у приказці «У семи няньок - дитя без ока», і збільшення числа ріелторів угоду не прискорить.

Недостатня увага показу квартири

Нарешті, ще одна суттєва помилка - недостатня увага підготовці та показу квартири потенційному покупцеві. Сюди можна віднести надмірну захаращеність житла, неохайний вигляд продавця або людей, які проживають у квартирі, скупченість, неприємні запахи в самому помешканні та на сходовій клітці.
Час показу квартири має бути вибрано так, щоб основній масі покупців було зручно, тобто у вихідні дні або ввечері після роботи. Обмежувати перегляди лише ранковими годинами перед роботою, скажімо з 7 ранку до 8.30 не бажано, оскільки більша частина покупців дивиться ввечері з 18.00 до 22.00. Якщо продавець не може здійснювати покази квартири протягом дня або у вечірній час, то не варто це доручати своїм дітям або людям похилого віку. Краще всього довірити показ квартири професійному ріелтору, який досконало володіє мистецтвом правильно подати всі її переваги. Торги з покупцем теж краще вести ріелтору, оскільки він чітко уявляє ситуацію на ринку нерухомості та зуміє захистити ваші інтереси.
Найбільше потенційного покупця квартири будуть дратувати в інтер'єрі будь-які натяки на нинішнього господаря. Тому приберіть сувенірні магнітики з холодильника, вицвілі сімейні фотографії, настінне макраме та колекцію радянських значків. Зі спальні винесіть телевізор (який підсвідомо дратує жінок), а зі стін зніміть килими (які «свідомо дратують всіх»). Усі меблі в кімнатах переставте так, щоб вони не загороджували вхід і не заважали пересуватися, а старі скрипучі двері замініть на нові, нехай навіть найдешевші.
На показах не варто надмірно розхвалювати свою квартиру, умовляти покупця і взагалі метушитися. Краще обмежитися розповіддю про характеристики квартири та відповідями на запитання покупців. До речі, вони можуть стосуватися не тільки квартири, а також і особливостей району, пам'яток та інфраструктури, тому слід підготуватися. А почувши заповітне «я купую», на радощах не забудьте про необхідність узгодити з покупцем терміни передачі авансу, умови попереднього договору та витрати з оформлення угоди. Залежно від форми покупки, суми можуть бути абсолютно різні. Наприклад, якщо квартиру набувають за допомогою іпотечного кредиту, число довідок та терміновість їх надання істотно збільшується, а це - додаткові витрати. Питання - чиї?

Олександр Ляшук