Старе житло в Україні стрімко знецінюється. У багатьох "хрущовках" неможливо встановити прилади обліку споживання енергоресурсів, труби там давно течуть, що гарантує власникам квартир космічні платіжки. У результаті попит на старий житловий фонд, побудований 25-30 років тому, помітно впав.
Сьогодні охочих продати квартири в хрущовках і панельках, як мінімум, в 2-3 разів більше ніж тих, хто згоден їх придбати. Більшість покупців взагалі не розглядають подібні пропозиції.
Щоб "змусити" покупця зробити вибір на користь старого житла, власник повинен запропонувати дуже "вдалу" ціну або залучити "родзинкою". Це можуть бути, наприклад, район, хороша транспортна розв'язка, вид з вікна і стан квартири. З усього переліку реально продавець може вплинути хіба що на стан своєї квартири. Наприклад, зробити в ній ремонт.
Навіщо квартирі марафет
Перш, ніж приступати до ремонту, потрібно врахувати кілька тенденцій:
1. Не завжди при продажу вдається компенсувати навіть витрати на ремонт. Не чекайте, що вклавши в ремонт, умовно, $1000, ви зможете підвищити ціну на $2000. Вкладення в квартиру в старому будинку не окупляться. Якщо, звичайно, квартира не в центрі.
2. Власник повинен уявляти "портрет" потенційного покупця. Тут можливі різні підходи. Наприклад, стару квартиру можуть купити батьки студенту, ті, хто вибирають житло для себе, або бажаючі заробляти на оренді. Для квартири на околиці сегмент покупців значно звужується: її будуть дивитися, в основному, люди з невеликим доходом та ті, хто проживає в даному районі. Крім того, квартира повинна відповідати дому. Не варто в "панельці" робити вишукану венеціанську штукатурку. Покупець її не оцінить і, в кращому випадку, буде опускати ціну, в яку закладено дорогий ремонт, до рівня стандартного ремонту.
3. Треба пам'ятати, що 30% покупців шукають «метри» без будь-якої обробки, вважаючи за краще ремонт "під себе". 40-50% - прагнуть негайно в'їхати в квартиру і вести ремонт поступово. І тільки 20-30% - вибирають квартири "під ключ". Але навіть при тому, що покупці все більше схильні до готових об'єктів, повертати чужі інвестиції в ремонт і переплачувати за них вони не готові.
Правила ремонту "на продаж"
Презентація квартири починається з під'їзду, де у покупця виникають перші емоції. Його і треба "марафетити" передусім: пофарбувати стіни на першому-другому та своєму поверсі, перевірити лампочки, привести в порядок ліфт, при необхідності навіть витратитися на плитку від вхідних дверей до ліфта. Адже багато клієнтів, побачивши "страшні" під'їзди, тут же відмовляються дивитися квартиру, навіть якщо в ній заявлено відмінний ремонт. Безпосередньо у квартирі для покупця важливі надійні двері (хоча б поліпшені завдяки новій обшивці), зручна електророзводка, нові вікна, сантехніка, батареї. Безперечно, купуючи квартиру з новими вікнами, батареями та сантехнікою, новий її власник оцінює економію коштів і часу на майбутньому ремонті.
Проте з розрахунком здати "під ключ" головне не "переборщити". Ріелтори вважають, що більшість квартир з ремонтом тільки зіпсовані відсутністю смаку та архаїчним стилем і не відповідають сучасним вимогам.
Морально застарілий, нехай і дорогий ремонт, не потрібен: що він є, що його немає - це викинуті гроші.
Головне – твереза оцінка ситуації
Якщо квартира "вбита", в ній давно не робився ремонт, знаходиться десь на околиці - її краще просто підготувати до ремонту: позбутися від меблів і мотлоху, зірвати шпалери і підлоги, помити вікна, почистити сантехніку, пофарбувати труби, нанести світлу ґрунтовку. Покупець побачить простір, оцінить обсяги об'єкта, легше уявить його перспективи. По можливості, рекомендують підготувати кілька "картинок" із можливими дизайнами.
У хрущовках і панельках, де власники вже робили ремонт, перед продажем варто провести косметичний ремонт, а якщо дозволяють кошти - оновити окремі деталі інтер'єру. Для старих будинків, що зводяться за типовими проектами, де всі розміри стандартні, легко підібрати на розпродажах по акціях такі ж типові меблі з недорогого ДСП. Наприклад, для кухні або передпокою. Дорогий дизайнерський ремонт потрібен у старих квартирах в центрі. Тут більше коло покупців, які розглядають квартири з ремонтом для себе або інвестицій. І він може зіграти на користь прийняття рішення.
Ціна повинна бути ринкова
Як правило, мотивований покупець займаються пошуком квартири до двох місяців, а більше трьох-чотирьох місяців пошук не ведеться. Але більшість вибирає апартаменти за адекватною ціною. Продавцям же властива помилка - спочатку завищені цінові очікування. І роблячи ремонт, вони ще більше піднімають ціну. Якщо ринкова ціна $40000, а вони хотіли $50000-60000 навіть без ремонту, то поліпшивши стан квартири, вони все одно її не продадуть. Ціна повинна бути ринкова. За реальною ціною або з невеликим дискантом квартиру можна продати і за один-два тижні.
Якщо продаються такі ж апартаменти за $40000, то поставте $39000-39500. І ваше житло будуть розглядати в першу чергу. При ціні ж на рівні конкурентів або вище квартира без явних переваг за якістю, ремонтом та локацією просто зависне. А в умовах, коли попит старе житло постійно падає, завищувати ціни і чекати покупця не треба, щоб не завтра не втратити ще більше.
Олександр ЛЯШУК,
голова Рівненського регіонального відділення
Асоціації фахівців з нерухомості України, директор АН "Цитадель"
м. Рівне, вул. Набережна, 14; тел.: (0362) 64-37-71, 64-37-72, моб. (050) 674-68-07
Олександр ЛЯШУК: "Нерухомість з ремонтом приваблює клієнтів в тому випадку,
коли її продає професійний продавець за адекватною ціною"
Звертайтесь до професіоналів!
РІВНЕНСЬКЕ РЕГІОНАЛЬНЕ ВІДДІЛЕННЯ АФНУ
АН "Масштаб"
АН "Домініон"
АН "Манхеттен"
АН "Адреса"
АН "Світ нерухомості"
АН "Простір"
АН "Гід Ріелті"
АН "Максимум"
АН "Галерея нерухомості"
АН "Абсолют"
АН "Цитадель"
АН "Партнер"
АН "Борислава"
ТОВ "Компанія Ідеал Груп"
АН "Кварталъ"
АН "Фортуна"
АН "Золотий Ключик"
АН "Швидкість"
АН "Фаворит"
АН "Атлас Україна"
АН "Три-САМ"
Перша комерційна Агенція
ЦН "Профіестейт"
ЦН "Проспект-Рівне"
АН "FiMaxEstate"
АН "Експерт HOME"
АН "GALT"
АН "Естрім"
АН "Берегиня"
Агентство нерухомості "Цитадель"
33000, м. Рівне, вул. Набережна, 14;
тел.: (0362) 64-37-71, 64-37-72,
моб. (050) 674-68-07
На правах реклами
-middle.jpg "Як Басів Схил революційно змінить ваше життя?")
